张掖厂房拆.迁评估收费标准
我们就从基本公式、原理、估值步骤、优缺点详细介绍
（1）折现现金流法(DCF) 基本公式
P—企业的评估值；
n—资产（企业）的寿命；
CFt—资产 (企业)在 t 时刻产生的现金流；
r—反映预期现金流的折现率
评估价值需要应用详实的调查资料以及有关的、规定予以支持。司法鉴定评估与常规评估的不同，司法鉴定评估只是评估公司业务品种之一，与常规评估存在多方不同。主要在以下几方面。1、 委托方不同，评估的委托方主要为、按揭公司、企业、个人等，实际上是一种商业活动，既然是一种商业活动。估价过程易受商业活动各方的影响；而司法鉴定报告的委托方主要为，其评估结果具有法律的性，2、 估价目的不同。评估与司法鉴定评估的估价目的均有其规范表述，评估的估价目的是为确定房地产额度提供参考依据而评估房地产价值。
从上述计算公式我们可以看出该方法有两个基本的输入变量现金流和折现率。因此在使用该方法前首先要对现金流做出合理的。在评估中要考虑影响企业未来获利能力的各种因素，客观、公正地对企业未来现金流做出合理。其次是选择的折现率。折现率的选择主要是根据评估人员对企业未来的判断。由于企业经营的不确定性是客观存在的，因此对企业未来收益的判断至关重要，当企业未来收益的较高时，折现率也应较高，当未来收益的较低时，折现率也应较低。
793398823
此时需对标的物室外及周边环境进行查勘，并需在报告中对室内装修、朝向等情况进行假设。并在依据不足假设中说明，5、价值内涵。评估一般评估的是房地产的值，司法鉴定评估可根据委托要求评估房地产的值或快速变现价值，快速变现价值可在值的基础上考虑短期处分（快速变现）因素确定，6、资料收集，估价为防范一般需遵循严格的程序。一般要求提供齐全的房地产权属及相关权益资料。司法鉴定估价由于当事人的不配合可能无法获取直接的权属资料，可至土地房管部门查询原始登记资料，7、不同。作为一种商业活动，评估的价值易受商业活动的各方干涉。
（2）折现现金流法(DCF) 原理
将估值时点之后目标公司的未来现金流进行折现，加总相应的价值就是折现现金流估值法的基本原理。评估所得的价值，可以是股权价值或企业价值。对目标公司进行价值评估时，使用折现现金流法(DCF) 一般都要目标公司未来每期现金，但是目标公司是永续的，不可能到永远。因此，在实际估值中，都 会设定一个详细期，此期间通过对目标公司的收入和成本、资产、负债等进行详细，得出每期现金流。
特别是那些具有周期性或很高财务杠杆比率的公司。由于FCFF是偿还前现金流。它不太可能是负值，从而大程度地避免了估价中的尴尬局面，特别提示。如果使用FCFF方法对公司股权进行估价，则要求或者以公司的价格在市场上交易，或者已经根据新的利率和的进行了明确的估价。9、股权自由现金流折现模型（FCFE），FCFE模型的来源是现金流贴现定价模型，而现金流贴现定价模型是基于这么一个概念资产的内在价值是持有资产人在未来时期接受的现金流所决定的，由这个定义出发，可以推导出现金流贴现模型。应该说这个模型是很好理解的。
（3）折现现金流法(DCF)估值步骤
即可算出目标企业的股权价值。
（4）折现现金流法(DCF)优缺点
折现现金流法作为评估企业内在价值的科学方法不但适合估值企业的股权价值，也更适合并购估值的特点，很好的体现了企业价值的本质；与前几种企业估值方法相比，折现现金流法符合价值理论，能通过各种假设，反映企业管理层的管理水平和经验。但尽管如此，折现现金流法仍存在一些不足
04房屋产权置换的差价核算，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》产权置换，需要计算被房屋的补偿金额和所调换房屋的价格。结清产权调换的差价。非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由人给予补偿。05公益事业用房的补偿，企业评估依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建。或者给予补偿，各地方会有不同的补偿，06租赁房屋的补偿。企业补偿评估应该考虑到房屋的租赁情况。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定。被人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被人对房屋承租人进行安置的。